Sin que los compradores sepan que bordean las aceras fuera de las frenéticas jornadas de puertas abiertas esta primavera, el Pandemic Housing Boom ya estaba en su última entrada. En marzo, Fortune publicó un par de artículos titulados «El mercado de la vivienda entra en aguas desconocidas» y «Un shock económico acaba de golpear el mercado de la vivienda» argumentando precisamente eso: el mercado de la vivienda al rojo vivo cambiaría rápidamente ante el aumento de las tasas hipotecarias, que habían aumentado del 3,2 % en enero a más del 4 % a finales de marzo.
Las tasas hipotecarias más altas no solo ayudaron a hacer que el auge de la vivienda pandémico se desvanezca, sino que fue reemplazada por lo que el presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, ahora llama una «corrección difícil».
«A largo plazo, lo que necesitamos es la oferta y la demanda para alinearnos mejor para que los precios de la vivienda suban a un nivel razonable y a un ritmo razonable y que la gente pueda pagar casas de nuevo. Probablemente en el mercado de la vivienda tengamos que pasar por una corrección para volver a ese lugar», dijo Powell a los periodistas la semana pasada. «Esta difícil corrección [de vivienda] debería volver a equilibrar mejor el mercado de la vivienda».
¿Las malas noticias para los corredores y constructores hipotecarios? Esta corrección de la vivienda está lejos de terminar.
De hecho, el impacto que golpeó el mercado de la vivienda de EE. UU. sigue creciendo: el lunes, la tasa media de hipoteca fija a 30 años saltó al 6,87 %.Eso marca tanto la tasa hipotecaria más alta desde 2002 como el mayor salto de 12 meses (ver gráfico a continuación) desde 1981.
Cada vez que la Reserva Federal entra en modo de lucha contra la inflación, las cosas se vuelven difíciles para las industrias sensibles a las tasas, como los bienes raíces. Las tasas hipotecarias más altas hacen que algunos prestatarios, que deben cumplir con las estrictas proporciones de deuda de los prestamistas, También ofrece un precio total a algunos compradores fuera del mercado. Un prestatario en enero que tomó una hipoteca de 500.000 dólares a una tasa del 3,2 % estaría en el gancho por un pago mensual de 2162 dólares en el principal y los intereses en el transcurso del préstamo a 30 años. A una tasa del 6,8 %, ese pago mensual sería de 3.260 dólares.
El choque económico causado por las elevadas tasas hipotecarias, por supuesto, sustenta la corrección de la vivienda en curso. La corrección de la vivienda es el mercado de la vivienda de EE. UU., que se había basado en tasas hipotecarias del 3 %, que trabaja hacia el equilibrio. A medida que los compradores se retiren, la corrección de la vivienda hará que los niveles de inventario aumenten y que los volúmenes de ventas de viviendas caigan. También está poniendo a gran parte de la nación en riesgo de caer los precios de las viviendas.
Ya estamos empezando a ver la caída del precio de la vivienda en los burbujeantes mercados inmobiliarios como Austin, Boise y Las Vegas. Sin embargo, las caídas de los precios de las viviendas aún no han afectado a todo el país. Según Zillow, solo 117 mercados de la vivienda vieron una caída del precio de la vivienda entre mayo y agosto. En otros más de 500 mercados de vivienda, los precios fueron planos o subieron.
Pero más mercados podrían pasar pronto al campo de caída de los precios de las viviendas. Mientras las tasas hipotecarias se mantengan cerca del 7 %, los analistas de vivienda le dicen a Fortune que veremos una presión a la baja en los precios de las viviendas a corto plazo.
«Cuanto más tiempo las tasas [de hipotecas] se mantengan elevadas, nuestra opinión es que la vivienda va a seguir sintiéndolo y tendrá este modo de restablecimiento. Y el mecanismo de restablecimiento de la asequibilidad en este momento que tiene que suceder está en los precios [de la vivienda]», dice a Fortune Rick Palacios Jr., jefe de investigación de John Burns Real Estate Consulting.
La gran pregunta: ¿Cuánto puede «asequibilidad presurizada», un salto de 3 puntos porcentuales en las tasas hipotecarias junto con los espumosos precios de las viviendas, hacer que los precios de las viviendas bajen? A diferencia del colapso de la vivienda de 2008, esta vez no tenemos un exceso de suministro de vivienda ni una crisis de alto riesgo.
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